十二五后的地產行業走勢
這個冬天真的有點冷
在回答這個問題前，先來看看2015年中國的經濟大勢。
年初的股市經歷了幾輪過山車，為國護盤的壯舉成為了被人們緬懷的先烈，終于在查處了幾個百姓看來不明覺厲的有關人士之后變得萬籟俱寂。
五月，總理親臨創業大街，為互聯網創業加油打氣，鼓勵“大眾創新，萬眾創業”，并在“3W咖啡”為“互聯網+”助威。從大處著眼未來中國經濟活力，小處順手緩解就業壓力。只是現在看互聯網這個泡泡越發變的稀薄，破碎只在彈指之間。
縱觀前三季度，中國經濟增速破七，整體經濟下行已經一目了然。從政界到市場，從政府到企業都普遍接受了這種所謂的新常態。
在這種新常態下，年內五次雙降，解決金融流動性不足的問題，釋放了萬億貨幣，開閘放水之后央企、國企、地方投融資平臺不斷截流，上市民企好不容易借股市分了一杯羹，剛到嘴邊就給掀翻了，一般中小企業只能望梅止渴，而百姓只能承受流動性放開之后的通貨膨脹。
說這么多是想說，目前社會各界普遍意識到中國經濟尚未真正意義上觸底，更寒冷的冬天也許就在這個冬季。
暖意是十三屆五中全會就在這個時候召開了，帶著本屆政府第一個在經濟層面的上層規劃“十三五規劃”，經濟界對其解讀無微不至，從全面建成小康社會到放開二孩政策，從大數據戰略到美麗中國建設，雖然是中國經濟的頂層設計方案但相對來說還是較為務實。其中特別提到了中國經濟未來的共建和共享的原則，在現在國家隊唱主角的中國經濟舞臺，更是值得民營經濟和大眾百姓期待能夠從中分享經濟發展的果實。有消息稱中央經濟工作會議或將涉及地產政策。
房地產是“夜壺”還是暖寶寶
談到中國經濟大勢，不得不說過去十幾年與中國經濟高度正相關的產業房地產!對于房地產對中國經濟的看法可能各不相同。作為地產商可能不會忘記知名大炮任志強的“夜壺論”。他將房地產形容成“夜壺”，宏觀經濟不行就需要把房地產拿出來用，不需要就踢到床底下。其直斥中國經濟是插著吊瓶的經濟，如果經濟增長就打減壓藥，如果經濟下滑就打增壓藥。結果造成大家都在猜測中央政府的行為。
這一點政治敏感度最高的北京市可謂用的爐火純青，十月下旬北京連續釋放數百億的土地，讓地王從總價到單價注意刷新，而拿地企業又以央企和國企為主力軍，其中玄機不言自明。房地產是“夜壺”還是暖寶寶，有一點不可否認：地產是中國經濟的強心劑，中國經濟過去靠投資拉動，而房地產在固定資產投資中占據著領頭羊的地位。
從表面上看，地產行業在中國一直是中國居民消費的主力軍，商品房購買是居民家庭支出的主要項目，但買房子從本質上不能算真正的消費，列入居民家庭或個人投資行列更準確。在中國買房子的大部分老百姓傾盡所有購房之后，還面臨著二三十年的貸款需要償還，這勢必影響居民在其他領域的消費，從無關緊要的休閑旅游到關乎生命的養老醫療，都因買房還本付息變得無能為力。在這個意義上，居民購買商品房是對國民經濟消費帶動進行涸澤而漁。
新常態下的中國房企轉型還是改行?
在這次中國經濟轉型的過程中，中央政府很明顯傾向于轉向世界金融體系的話語權，讓中國在對外貿易和國際資本市場能有所建樹，通過全面建設小康社會，居民收入提升拉動消費需求;養老、美麗中國、二胎等方向更是直指新興的消費領域。中國經濟新常態下政府手上僅有的好牌就是，激活中國十幾億人口的消費活力。地產行業作為產業關聯性極高的產業門類，如何改變過去的通過推動投資刺激國民經濟的方式，轉向通過引導承接居民消費推進中國經濟更進一個臺階?
我們看到，越來越多的房企嘗試著所謂的轉型，有的去賣奶粉了，有的去賣酒了，這應該是改行;靠譜一點的轉向文化旅游，轉向醫療健康，再有就是轉向共享經濟辦公。但盤盤他們的家底，無外乎就是郊區拿地多的干起了文化旅游，小區商業賣不完的搞起了社區養老和醫療，家里寫字樓賣不掉的嘗試了共享經濟，看似創新的轉型實則無奈之舉，房子賣的好誰干這些苦活累活。
改行也好轉型也罷，地產行業還會是中國的支柱產業，如何契合中央對經濟轉型過程中對各行業的要求，才是地產行業能否再次成為中國經濟座上賓的關鍵。
中國地產行業的轉型，終歸是要適應中國經濟的轉型方向，否則都是改行不是轉型。
地產行業除了商品房投資和購房消費之外，應該拉動的更大范圍的投資和消費。固定資產的投資應該被賦予更多的意義，從原來的單純的基礎設施、居住環境的改善，轉向固定資產投資帶動的國民經濟產業升級換代。
地產商的過去與未來：分割賣房到共享經濟
過去地產商和產業投資商是兩張皮，地產商在城市規劃中畫黃色(居住)和紅色(商業金融)用地上縱橫捭闔，產業投資商在灰色(工業)用地上跑馬圈地，即使稍有組合也是存在一級開發主體在區域開發層面，到二級開發層面就各分東西。未來地產商的客戶要從個人客戶為主過渡到機構客戶為主，具備產業空間投資、建設和運營的能力。
從地產商的生產資料來說，優質的土地還會越來越稀缺，但這只是因為大家已經習慣了從地方政府手上花錢買地，而從目前中國的土地性質、確權原則和資源分布來看，優質的土地資源不見都在地方政府手里。這其中單就過去幾十年劃撥或出讓形勢確權給企業的就有數百萬公頃之多，而我們接觸的最大的客戶在全國擁有70萬公頃之巨的土地資源，而且都有待重新盤活。關乎他們生死的是產業升級，但產業升級勢必推動產業載體的更新，這拆舊建新的過程就是地產開發商的巨大商業機會。
地產開發商對這類型的優質地塊可謂垂涎三尺，但基本都是想通過各種模式變相購買獲得，我們首先要明確是，開發商買地、開發、賣房的模式，并不是對土地和房產的占有，而只是一個生產—銷售的環節，也就是“過一手”。把土地買走與土地原有產權方和地方政府的思路大相徑庭，能夠參與開發這些稀缺土地是第一位的，要能夠幫助政府和企業在拆舊建新中實現產業升級，并依托自身強大的開發建設和物業經營能力實現資產的增值保值。在未來優質存量土地再開發的過程中，開發商能夠過一手，至少也能持續發展十幾年，當然十幾年后開發商可以再次投入自己當年建設的物業中去，如此周而復始無窮盡。
關于未來的個人消費，在針對地產商的市場層面，將會化整為零。從大額低頻的購房消費轉向小額多頻的個人生活服務消費。從旅游休閑度假，到娛樂購物，再到醫療養老，國內市場對各種檔次的消費場所有著龐大市場需求量，但要改變原來小塊分割賣房子的模式，轉向以共享經濟為主的模式，賣服務和使用權，通過金融創新解決固定資產沉淀，高負債經營的問題。
不用繼續開腦洞了，十二五后的地產行業還能干嗎?答案是：能!地產行業在十三五和更遠的未來，還能干一段時間。現階段，企業別著急轉型，個人也別忙著改行。
